Welche Rechte habe ich, wenn unsere Ehewohnung in unserem Eigentum steht?
Sind Sie Eigentümer, Miteigentümer oder Nutznießer Ihrer Ehewohnung, müssen Sie aus Anlass Ihrer Trennung und spätestens nach der Scheidung klären, wie Sie mit Ihrer Immobilie verfahren wollen. Pauschale Regelungen gibt es nicht. Sie haben eine ganze Reihe von Optionen. Wir erklären Ihnen, welche Rechte Sie haben, wenn Sie gemeinsam, allein oder der Partner alleiniger Eigentümer Ihrer Ehewohnung ist.
- Im Zeitraum Ihrer Trennung bleibt Ihre Ehewohnung Ihre Ehewohnung. Sind Sie aufgrund Ihrer Lebenssituation vordringlich auf die Nutzung der Immobilie angewiesen, muss Ihr Ehepartner ausziehen und Ihnen die Wohnung zur alleinigen Nutzung überlassen.
- Typische Fälle sind häusliche Gewalt oder der Verbleib der Kinder in ihrer gewohnten Umgebung. Die Eigentumsverhältnisse sind dabei nebensächlich.
- Spätestens mit der Scheidung sollten Sie geklärt haben, wie Sie mit Ihrer Immobilie verfahren wollen. In Ausnahmefällen haben Sie ungeachtet der Eigentumssituation Anspruch darauf, die Ehewohnung zumindest für einen befristeten Zeitraum weiter nutzen zu können.
- Ansonsten bestehen Ihre Optionen darin, die Immobilie zu verkaufen, an Dritte zu vermieten, bei Alleineigentum des Ehepartners selbst als Mieter wohnen zu bleiben oder bei entsprechenden räumlichen Verhältnissen Wohnungseigentum zu begründen.
- Die Ultima Ratio, die Immobilie leer stehen zu lassen oder die Teilungsversteigerung zu betreiben, sind die denkbar schlechtesten Lösungen.
Wovon gehen wir aus?
Ihre Ehewohnung war wahrscheinlich der Lebensmittelpunkt Ihrer Familie. Trennen Sie sich, entbrennt oft der Streit darüber, ob ein Partner in der ehelichen Wohnung verbleiben darf und wer ausziehen muss. Spätestens mit der Scheidung müssen Sie die Frage klären, wie Sie die Immobilie nutzen oder verwerten wollen. Letztlich kommt es auf Ihre individuellen Gegebenheiten an. Eine Perspektive sollte vorweg klar sein: Tun Sie alles, um eine ruinöse Teilungsversteigerung Ihrer Immobilie zu vermeiden. Sie wäre die denkbar schlechteste aller Lösungen. Warum, erklären wir später.
Welche Rechte habe ich in der Zeit unserer Trennung?
Leben Sie getrennt oder möchte einer von Ihnen getrennt leben, kann jeder Ehepartner vom anderen verlangen, dass dieser ihm die eheliche Wohnung oder einen Teil der Wohnung zur alleinigen Benutzung überlässt (§ 1361b BGB). Voraussetzung dafür ist, dass Ihre Lebenssituation es geradezu gebietet, dass Sie und nicht der Partner in der ehelichen Wohnung verbleiben. Sie müssen also einen Härtefall für sich reklamieren. Als Härtefall beurteilt des Gesetz Tätlichkeiten, deren ernsthafte Androhung oder Beeinträchtigung des Wohls der in der Wohnung lebenden Kinder.
Wieweit kommt es auf die Eigentumsverhältnisse an?
Wichtig ist, dass es dabei nicht darauf ankommt, wem die Wohnung gehört. Selbst wenn die Wohnung Ihrem Ehepartner allein gehört, hat er/sie keinen Anspruch darauf, dass Sie ausziehen. Grund ist, dass die Wohnung der Lebensmittelpunkt Ihrer Familie war und der Ehepartner auch über die Scheidung hinaus verpflichtet ist, auf Ihre Person und die gemeinsamen Kinder Rücksicht zu nehmen. Ihre Ehewohnung bleibt für die Zeit der Trennung Ihre eheliche Wohnung. Dieser Hintergrund schließt sogar die Aufnahme eines neuen Partners in die Wohnung aus! Ihre Ehewohnung verliert ihren Charakter als eheliche Wohnung erst dann, wenn Sie sich endgültig und über die Trennungszeit hinaus über die Nutzung der Wohnung verständigt haben.
Tipp
Diese Regelung dürfen Sie aber nur als vorübergehende Regelung für die Dauer Ihrer Trennungszeit verstehen. Mit der Scheidung gelten andere Kriterien. Sie sollten also die Trennungszeit nutzen, Ihre wohnlichen Verhältnisse zu klären. Gehört die Ehewohnung Ihrem Partner allein, hat er nicht das Recht, die Wohnung im Zeitraum der Trennung herauszufordern und Sie zum Auszug zu veranlassen (BGH Beschluss vom 28.9.2016, XII ZR 487/15). Da es sich um die Ehewohnung handelt, muss das Eigentumsrecht des Partners zurückstehen.
Was ist in Fällen häuslicher Gewalt?
Leiden Sie unter häuslicher Gewalt, vermutet das Gesetz, dass Sie mit weiteren Beeinträchtigungen rechnen müssen. Sie haben dann Anspruch darauf, dass Ihnen die gesamte Wohnung zur alleinigen Benutzung überlassen wird, es sei denn, Ihr gewalttätiger Partner macht glaubhaft, dass weitere Beeinträchtigungen nicht zu befürchten sind.
Muss ich bei Zuweisung der Ehewohnung in der Trennungszeit Miete zahlen?
Wird Ihnen die Wohnung zur alleinigen Nutzung überlassen, kann der Ehepartner für die Nutzung eine Nutzungsentschädigung verlangen. Die Höhe der Vergütung bemisst sich in Höhe der ersparten Mieter für eine angemessene Ersatzwohnung. Dabei wird allerdings zumindest für das erste Trennungsjahr ein gewisser Abschlag vorgenommen.
Welche Rechte habe ich nach der Scheidung?
Der Kampf und das Schicksal der ehelichen Wohnung ist bis zur Scheidung faktisch meist entschieden. Ihre eheliche Wohnung verliert jetzt den Charakter als Ehewohnung, sodass die in der Trennungszeit geltenden Kriterien nicht mehr maßgebend sind. Sie brauchen jetzt eine andere, möglichst wirtschaftlich vernünftige Lösung.
Dennoch gibt es immer wieder Fälle, in denen die finanziellen oder persönlichen Verhältnisse einer Lösung entgegenstehen. Möchten Sie ungeachtet der Eigentumsverhältnisse in der ehelichen Wohnung verbleiben, können Sie beim Familiengericht beantragen, Ihnen die Ehewohnung zur Nutzung zuzuweisen (§ 1568a BGB). Das Familiengericht hat dabei weitgehende Befugnisse. So kann es die Ehewohnung einem Partner künftig zur alleinigen Nutzung zuweisen. Es hat allerdings nicht das Recht, einem Partner das Eigentum an der Ehewohnung zu übertragen.
Wann habe ich Aussichten, die Wohnung nach der Scheidung alleine nutzen zu dürfen?
Das Familiengericht beurteilt Ihre Aussichten, die Wohnung nach der Scheidung alleine nutzen zu dürfen, nach folgenden Kriterien:
- Sie sind wegen der in der Wohnung lebenden Kinder im stärkeren Maße auf die Nutzung der Wohnung angewiesen als der Partner. Die Kinder sollen möglichst in ihrer gewohnten Umgebung verbleiben können.
- Abwicklungskriterium kann auch Alter und Gesundheitszustand sein. Demnach richtet sich, welcher Partner leichter eine Ersatzwohnung finden kann.
- Die Nähe der Wohnung zum Arbeitsplatz eines Partners,
- die Frage, ob ein Partner die Wohnung bereits vor der Heirat bewohnt und
- ob und inwieweit ein Partner erhebliche Eigenleistungen zum Kauf oder zum Ausbau oder Umbau der Wohnung erbracht hat.
Tipp
Ehe eventueller Anspruch auf Zuweisung der Ehewohnung zur alleinigen Nutzung bsteht, müssen Sie innerhalb eines Jahres nach der Rechtskraft Ihre Scheidung geltend machen (§1568a Abs. VI BGB). Danach verfällt Ihr Anspruch.
Muss ich bei Zuweisung der Ehewohnung nach der Scheidung Miete zahlen?
Sollten Sie die Ehewohnung wegen Ihrer Härtesituation zugewiesen bekommen, kann der Ehepartner als Eigentümer der Wohnung die Begründung eines Mietverhältnisses zu ortsüblichen Bedingungen verlangen (§ 1568a Abs. V BGB). Sind Sie Miteigentümer, sind Sie auf beiden Seiten vertreten. Sie sind dann Eigentümer und Vermieter sowie Mieter. Können Sie sich wegen der Miethöhe nicht einigen, kommt die ortsübliche Vergleichsmiete zum Ansatz.
Tipp
Im Regelfall werden Sie nur verlangen können, dass das Mietverhältnis befristet wird, auch dann, wenn Sie Miteigentümer der Wohnung sind. Auch insoweit sollten Sie früher oder später eine endgültige Lösung anstreben. Grund ist, dass die Zuweisung der Ehewohnung die Eigentumsverhältnisse tangiert und das Eigentumsrecht des Partners nicht für alle Ewigkeit außer Betracht bleiben kann.
Welche Optionen bestehen, die Immobilie zu verwerten?
Verkauf, wenn Ihr Ehepartner alleiniger Eigentümer der Ehewohnung ist
Ist der Ehepartner als alleiniger Eigentümer im Grundbuch eingetragen und können Sie für Ihre Person keinen Härtefall begründen, kann der Partner nach der Scheidung mit der Immobilie grundsätzlich verfahren, wie er möchte. Er kann die Immobilie verkaufen, an Sie oder Dritte vermieten oder schlicht leer stehen lassen.
Verkauf, wenn Sie gemeinsam Eigentümer der Ehewohnung sind
Steht die Immobilie in Ihrem Miteigentum, können Sie die Immobilie mit Zustimmung des Partners verkaufen. Ein freihändiger Verkauf gegen den Willen des Partners ist nicht möglich. Soweit die Immobilie finanziert ist, stehen Sie vor dem Problem, wer künftig den Kapitaldienst gegenüber der Bank erfüllt. Sollten Sie mit den Raten in Verzug kommen, riskieren Sie, dass die Bank die Zwangsversteigerung der Immobilie betreibt und Sie erhebliche finanzielle Verluste in Kauf nehmen müssen.
Tipp
Sollten Sie verkaufen, müssen Sie eventuell eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank einkalkulieren. Eventuell rechnet es sich insoweit besser, wenn Sie die Wohnung zunächst selber nutzen oder vermieten und die Kündigungsfrist des Bankdarlehens abwarten.
Übertragung des Eigentums auf einen Ehepartner
Sie können das Mit-/eigentum an der Immobilie des Ehepartners auf sich übertragen und den Partner auszahlen. Sie werden alleiniger Eigentümer. Sie sollten unbedingt mit der finanzierenden Bank sprechen, damit der ausscheidende Partner aus allen Kreditverbindlichkeiten entlassen wird.
Tipp
Ob die Bank Sie als neuen und alleinigen Kreditnehmer akzeptiert, hängt mithin von Ihrer Bonität ab. Bedenken Sie, dass Sie finanziell auch in der Lage sein müssen, den Unterhalt für die Ehewohnung zu leisten. Möglicherweise ist Ihre Wohnung jetzt auch zu groß und wird noch größer, wenn auch die Kinder aus dem Haus sind.
Vermietung an einen Ehepartner
Auch wenn Sie in Ihrer Person keinen Härtefall begründen können, könnten Sie sich darauf verständigen, dass Sie als Mieter in der Wohnung verbleiben. Sind Sie Miteigentümer, vermieten Sie insoweit an sich selbst. Sinnvollerweise treffen Sie eine schriftliche Vereinbarung. Darin könnten Sie auch erklären, die Immobilie (vorerst) nicht in den Zugewinnausgleich einzubeziehen und insbesondere keine Teilungsversteigerung in die Wege zu leiten.
Tipp
Zweckmäßigerweise regeln Sie die Verhältnisse in einer Scheidungsvereinbarung, mit der Sie auch Ihre einvernehmliche Scheidung kostengünstig abwickeln.
Übertragung des Eigentums auf ein Kind
Möchten Sie Ihre Ehewohnung in der Familie behalten, können Sie das Eigentum oder Ihren Miteigentumsanteil an der Immobilie auch auf ein Kind übertragen. Ist der Partner Miteigentümer, brauchen Sie dafür seine Zustimmung. Auch die Übertragung auf ein minderjähriges Kind ist möglich. Dafür benötigen Sie die Zustimmung des Vormundschaftsgerichts.
Tipp
Die Übertragung einer Immobilie auf ein Kind kann im Wege der vorweggenommenen Erbfolge erfolgen. Haben Sie noch weitere Kinder, sollten Sie klären, wie diese Kinder erbrechtlich angemessen berücksichtigt werden.
Teilung der Immobilie und Begründung von Wohnungseigentum
Erlauben es die räumlichen Verhältnisse, dass Sie Ihre Immobilie untereinander aufteilen, können Sie Wohnungseigentum begründen. Dann sind Sie zwar räumlich getrennt, wohnen aber unter einem Dach. Möglicherweise lösen Sie damit zumindest Ihre Wohnungsprobleme und vermeiden, dass Sie die Immobilie vielleicht zu den ungünstigsten Bedingungen verkaufen müssen.
Tipp
Sie brauchen nicht selbst in Ihre neue Eigentumswohnung einzuziehen. Da Sie alleiniger Eigentümer sind, können Sie die Wohnung problemlos vermieten und dafür die Miete vereinnahmen. Sie verschaffen sich insoweit steuerliche Vorteile, durch die Sie sich gerade nach Ihrer Scheidung entlasten können.
Vermietung der Immobilie
Sie können die Immobilie an Dritte vermieten und Eigentümer bleiben. Die Miete teilen Sie untereinander auf. Zu klären wäre, wer den Kapitaldienst trägt.
Ultima Ratio: Teilungsversteigerung
Steht die Immobilie in Ihrem Eigentum oder Miteigentum und können Sie sich über den Verkauf und die Verwertung der Immobilie partout nicht verständigen, bleibt als Ultima Ratio nur noch die Teilungsversteigerung. Dieser Weg ist genauso wenig empfehlenswert, wie wenn Sie die Immobilie leer stehen lassen. Bei einer Teilungsversteigerung wird Ihre Immobilie öffentlich versteigert. Wer im Versteigerungstermin das höchste Gebot abgibt, erhält den Zuschlag und wird neuer Eigentümer. Dabei können Sie selbst mitsteigern.
Tipp
Teilungsversteigerungen führen erfahrungsgemäß dazu, dass der Eigentümer erhebliche wirtschaftliche Verluste erfährt. Immobilien werden oft regelrecht verschleudert und weit unter Wert zugeschlagen. Oft reicht der Erlös nicht aus, auf der Immobilie lastende Verbindlichkeiten abzulösen. Sie sollten also alles tun, um einen freihändigen Verkauf der Immobilie zu verwirklichen.
Wie bestimme ich den Wert unserer Ehewohnung?
Möchten Sie Ihre Ehewohnung für den Verkauf bewerten und einen Verkaufspreis festlegen, sollten Sie einer realistischen Einschätzung folgen. Ihre Immobilie kann Ihnen noch so lieb und teuer sein: Sie erhalten letztlich nur den Erlös, den ein Kaufinteressent bereit ist, für genau diese Immobilie zu zahlen. Vermeiden Sie also übersteigerte und unrealistische Verkaufspreise anzusetzen. Sie schrecken Kaufinteressenten damit letztlich nur ab.
- Studieren Sie ähnliche Objekte, die zum Verkauf stehen. Vergleichen Sie Ihr Objekt in Größe, Qualität, Lage und Verkaufspreis mit anderen vor Ort angebotenen Objekten.
- Sind Sie mit Ihrem Ehepartner unterschiedlicher Meinung, können Sie ein privates Sachverständigengutachten erstellen und den Verkehrswert schätzen lassen. Sie müssen dafür aber regelmäßig ein mindestens vierstelliges Honorar einkalkulieren.
- Beauftragen Sie einen Makler vor Ort, Ihr Objekt zum Verkauf anzubieten. Makler kennen die örtlichen Gegebenheiten und wissen, welche Erlöse erzielbar sind. Auch wenn der Makler eine Maklerprovision fordert, sollte es Ihnen wert sein, seine Dienste als kompetenter Ansprechpartner und Dienstleister in Anspruch zu nehmen.
Fazit
Immobilie bedeutet immer Verantwortung. Brechen Sie nichts übers Knie. Spielen Sie unterschiedliche Optionen durch und schließen nichts von vornherein aus. Behalten Sie ungeachtet emotionaler Erwägungen stets die finanziellen Gegebenheiten im Auge.
